在标的被出售后,最高抵押担保贷款合同的效力如何确定?
2007年5月,杨某某与市工商银行签订了最高抵押担保贷款合同。合同规定,由于业务需要,杨某某由市工商银行借给杨某某9万元,杨某某于2008年2月前还清欠款。抵押物是杨某某钟位于和平路78号的一套房子。合同签订后,双方到房管部门办理房屋抵押登记手续。6月,市工商银行按照合同约定向杨某某支付了9万元。11月,杨某某在未告知市工商银行的情况下,将抵押房屋出售给许智强,并收取了7万元的坏款,但至2008年。
原告市工商银行提出,杨某某与市工商银行签订了最高抵押合同,明确约定了债权范围和最高限额,并履行了-丁房屋抵押登记手续,因此最高抵押合同合法有效。杨某某未经市工商银行同意,擅自将抵押房屋转让给市工商银行,侵犯了市工商银行的抵押权。因此,应认定杨某某转让房屋的行为是无效的。
被告杨某某提出,虽然未经市工商银行同意出售抵押房屋,但并不影响房屋买卖行为的有效性。地址当田的房屋乒乓球使许智强取消抵押权,而不是履行债务,从而使市工商银行获得合法受让抵押房屋的后果。
法官点评
《担保法》第五十九条规定:“本法所称最高抵押,是指抵押人与抵押人的协议,在最高债权限额内,以抵押物担保一定期限内连续发生的债权。”第六十条规定:“借款合同可附最高抵押合同;一周。"债权人和债务人可以附上最高抵押合同,以便在一定期限内连续交易某一商品而签订的合同。最高抵押权,又称限额抵押权,是指抵押人与抵押人达成协议,在最高债权限额内,以抵押物担保未来一定时期内连续发生的债权。最高抵押贷款的设定不能以主债权的存在为前提,也不能随着某一债权的消灭而消除。在设定最高抵押时,主要债权可能是未发生的,也是不确定的,因此,最高抵押权是对未来债权抵押的典型担保。就抵押权的具体性而言,最高抵押权表现为所担保的债权只在范围和最高额度上具体,而非具体债权金额的确定。就适用范围而言,最高抵押权是对一定期限内连续发生的债权的担保。
在这种情况下,杨某某和市工商银行对未来不确定的同类贷款进行了多次借款,并以一套房子设定的抵押贷款作为最高抵押贷款。《担保法》第四十一条规定:“当事人按照本法第四十二条规定的财产抵押的;抵押物应当登记,抵押合同自登记之日起生效。《城市房地产抵押管理办法》第三十条规定:“房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地房地产管理部门办理房地产抵押登记。“设定最高抵押权,同样需要当事人签订抵押合同,并办理抵押登记。在这种情况下,当争议双方已经签订了最高抵押合同时,确实足以保证债权的最高限额。所以,最高抵押是合法有效的。此外,基于最高抵押担保的实际债权金额只能在决算期内确定。在决算期到来之前,主要债权是不断变化的。抵押担保的实际债权金额只能在决算期到来时确定,因此有必要确定合理的决算期。在合理的期限范围内,杨某某与市工商银行约定的决算期限不超过一年。
《担保法》第八十三条规定:“最高抵押权所担保的非特定债权,在特定债权已清偿期后,最高抵押权人可以按照普辱通抵押权的规定行使其抵押权。当抵押权人实现最高抵押权时,如实际债权余额为限,则优先考虑抵押物。"债务人或抵押人在确定最高抵押所担保的债权原因后,可要求抵押权人结算实际债权。最高抵押贷款所担保的债权特定后,当事人结算实际债权,即确定被担保的债权本金。由于杨某某未能在约定期限内偿还贷款,最高抵押贷款已经到期。由于实际债权金额高于最高抵押合同确定的9万元,根据上述法律规定,应当认定担任肥皂保险的债权为9万元。但是,市工商银行债权利息是否在优先受偿范围内?当l认为最高抵押权的实现与其担保的债权金额的确定不同时,如果以抵押权实现时的债权余额是否超过所担保的最高限额来确定优先赔偿的范围,则担保债权确定时的债权本金不能确定优先赔偿的范围,因此担保债权确定最高抵押权的担保范围。根据抵押权担保范围的一般原则,最两欲抵押权确定后发生的相关利息可以由抵押冬季物品优先支付,但这不是强制性规定,当事人也可以合意排除其适用性。由于杨某某与市工商银行之间没有特别约定,不仅被告欠原告9万元的本金应当优先赔偿,而且本金生成的利息、违约金或者损害赔偿应当优先赔偿。
杨某某未经市工商银行同意,将抵押房屋转让给许智强后,将房屋设定最高抵押。这种转让行为有效吗?《担保法》第四十九条规定:“抵押期间,抵押人转让已登记的抵押物的,应当通知抵押人,告知受让人转让物已经抵押;抵押人未通知抵押人或者受让人的,转让行为无效。“如果抵押物的转让价格明显低于其价值,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,抵押物不得转让。抵押人转让抵押物所得的价款,应当提前向抵押权人清偿所担保的债权,或者向与抵押权人约定的第三人提取存款。超过债权金额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。在我国司法实践中,原本不承认抵押人可以转让抵押物,但上述《担保法》的规定发生了变化,允许抵押人转让抵押物,同时赋予抵押人通知和通知的义务,并给予一定的限制。由于抵押权的建立并不完全以登记为公示,第三方可以善意取得所有权,对于可以在未登记的抵押权,抵押人转让抵押物,造成抵押权损失的,抵押人应当承担赔偿责任。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条规定:“抵押权存续期间,抵押权人未通知抵押权人或者未通知受让人转让抵押权的,抵押权人仍可行使抵押权;取得抵押权的受让人可以代替债务人偿还全部债务,从而消除抵押权。”受让人可以在偿还债务后向抵押人追偿。抵押物未登记的,抵押权不得对抗受让人,因此对抵押权人造成损失的,抵押人应当承担赔偿责任。根据上述规定,¨杨某某和市工商银行已经登记了房屋抵押,抵押权人仍然可以行使抵押权。如果受让人许智强仍然想获得房屋的所有权,他可以代替债务人杨某某进行清偿。